Ипотечные кредиты
Если приобретение недвижимости или здания для размещения производственных объектов сопровождает основание или создание коммерческой структуры, важным кредитным инструментом могут стать ипотечные ссуды. В Швейцарии существуют ипотечные ссуды трех типов: с фиксированной ставкой, переменной ставкой и ссуды денежного рынка. В то время, как процентная ставка по ипотеке с переменной ставкой постоянно корректируется в соответствии со ставкой, действующей на рынке капитала, ставка по ипотеке с фиксированной ставкой обычно фиксируется на период от трех до пяти лет. Процентная ставка по ссудам денежного рынка основана на ставке Libor для денежного рынка в евро. Прибавляемая к этой ставке надбавка зависит от кредитоспособности заемщика. Допускается получение ссуды в размере до 80% от рыночной стоимости объекта недвижимости; из них до 65% берется в качестве первой закладной, которая не требует амортизации, как в других странах. Также должна быть получена вторая ипотечная ссуда, которая подлежит амортизации. Банк проверяет состояние объекта и кредитоспособность заемщика в соответствии с собственными правилами. В соответствии с минимальным требованием покупатель должен внести не менее 20% от суммы покупки. Во-вторых, годовая стоимость покупки (проценты, погашение основной суммы и текущее содержание) не должна превышать одной трети валового дохода покупателя. Процентные ставки устанавливаются на договорной основе, поэтому целесообразно рассмотреть предложения разных кредиторов.
В случае коммерческой недвижимости размер обеспечения находится в прямой зависимости от значения доходности. В промышленных проектах обычно допускается финансирование до 50% от общей стоимости объекта — рыночной стоимости или стоимости строительства, включая станки и оборудование, — по весьма привлекательным ставкам под обеспечение в виде недвижимости.
Для офисов и служебных помещений (‹http://www.multitran.ru/c/m.exe?t=4348385_1_2›) соотношение стоимости активов к размеру ссуды обычно составляет около 70%, но при этом также учитывается риск (в зависимости от объекта недвижимости). Процентные ставки и условия, установленные в настоящее время для коммерческих инвестиций, обычно зависят от кредитоспособности компании и рейтинга, определяемого банком, предоставляющим ссуду. Таким образом, признание риска и будущих перспектив играет ключевую роль.
Жилая недвижимость облагается федеральным и кантональным налогами как условный доход. Как правило для расчета федерального налога принимается вмененная арендная стоимость в размере не менее 70% от средней рыночной арендной стоимости, а для кантональных и местных налогов – вмененная арендная стоимость в размере не менее 60%. В свою очередь домовладельцы вправе списывать с налогооблагаемой суммы проценты по ипотеке и стоимость текущего обслуживания. Именно по этой причине первая ипотечная ссуда редко амортизируется.
Процентные ставки по ипотечным ссудам, 1985 – 2009 гг.
Источник: VZ VermögensZentrum, ‹www.vzonline.ch›